보금자리론 상환 중 집 증여해도 될까? 가족 간 거래 시 주의점

보금자리론을 아직 갚고 있는 상태에서 가족에게 집을 증여해도 될까요? 금융기관 통보, 대출조건 위반, 증여세 문제까지 꼭 알아야 할 내용을 정리했습니다.

1. 보금자리론 상환 중에 집을 증여할 수 있을까?

집을 보금자리론으로 구입했는데, 가족 사정으로 소유권을 이전해줘야 하는 상황이 생기면 막막해집니다. 특히 증여는 단순한 소유권 이전이 아니라 세금, 대출, 정책 조건이 모두 얽혀 있는 민감한 문제입니다.

보금자리론은 '무주택 서민의 내 집 마련'을 위한 상품이기 때문에 거주 요건과 소유권 유지 조건이 매우 까다롭습니다. 따라서 상환 중인 상태에서 증여를 하게 되면, 대출 조건 위반으로 분류될 수 있습니다.

2. 증여는 왜 문제가 되는 걸까?

보금자리론은 '대출을 받은 사람이 해당 주택에 계속 거주하고, 실소유자여야 한다'는 전제가 깔려 있습니다. 그런데 증여를 하게 되면 소유자가 바뀌므로, 금융기관은 이를 대출 약정 위반으로 보고, 일시상환을 요구하거나 중도상환 수수료를 부과할 수 있습니다.

 

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보금자리론 상환 중이라면 증여 전 반드시 아래 내용을 확인하세요. 모르고 넘기면 세금 폭탄과 대출 일시상환까지 이어질 수 있습니다.

3. 가족 간 거래, 시세보다 낮게 하면 문제 될까?

부모가 자녀에게, 또는 자녀가 부모에게 주택을 양도할 때 시세보다 훨씬 낮게 거래하면 국세청은 이를 '사실상 증여'로 간주합니다. 특히 보금자리론처럼 정부 보증 대출이 포함된 경우는 의심받을 가능성이 더 높습니다.

실제로 몇몇 사례에서 시세 3억 원짜리 아파트를 1억 5천에 거래한 경우, 세무조사로 인해 추가 증여세와 가산세가 부과되었습니다. 감정평가 없이 지나치게 저렴한 거래는 반드시 주의해야 합니다.

4. 증여세 기준은 얼마부터일까?

직계존비속 간 증여는 연간 5천만 원까지는 비과세 혜택이 주어집니다. 그러나 주택은 대부분 이 금액을 초과하게 되므로, 증여받는 사람에게 증여세가 발생합니다.

예를 들어 부모가 자녀에게 시세 2억 원의 집을 증여하면, 최소 1억 5천만 원 이상의 과세 대상이 생기고, 약 10~20%의 세율로 증여세가 부과됩니다. 이는 수증자(받는 사람)가 부담하게 됩니다.

 

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가족 간 증여를 계획 중이라면, 대출 상환 조건과 세금 기준을 지금 확인해야 합니다. 아래에서 구체적인 절차와 예외 확인해보세요.

5. 등기 이전하면 금융기관에 자동으로 알려지나?

네, 현재는 부동산 등기부 등본과 금융기관의 연계 시스템이 구축되어 있어, 소유권 변동이 발생하면 자동으로 해당 정보를 공유받습니다. 그래서 집을 증여하고 등기를 마치면, 곧바로 금융기관에 통보됩니다.

이때 대출 조건 위반 여부가 자동 심사되며, 보금자리론 자격 유지가 어려운 경우 일시상환 요구가 나올 수 있습니다. 이를 무시하고 방치하면 연체로 인한 신용등급 하락까지 이어질 수 있습니다.

6. 증여 전에 가능한 대처법은?

가장 현실적인 방법은 보금자리론을 전액 상환한 후 증여하는 것입니다. 하지만 상환 여력이 부족하다면, 다음과 같은 방법도 고려해볼 수 있습니다:

• 소유권은 유지한 채로 거주만 변경 (전입신고만)
• 가족 간 임대차 계약으로 간접 소유 구조 유지
• 대출 상환 계획서를 작성해 금융기관과 사전 협의

보험 해지 환급금도 함께 확인해보고 현금 유동성 확보해보세요

 

증여 전 반드시 확인해야 할 대출 조건과 세금 기준, 지금 바로 아래에서 자세히 정리한 정보 확인하고 대처하세요!

7. 가족 간 증여, 세무조사 피하려면?

다음의 항목들을 미리 준비하고, 거래 전후로 보관하면 의심을 최소화할 수 있습니다:

• 감정평가서 또는 인근 시세 자료
• 실제 자금 이체 내역
• 거래계약서 및 공증 자료

또한 세무전문가의 자문을 받아 사전 증여세 시뮬레이션을 해보는 것도 중요합니다.

8. 보금자리론 증여 관련 핵심 체크포인트 정리

구분	핵심 내용
보금자리론 상환 중 증여	원칙적으로 대출조건 위반으로 간주되어 일시상환 요청 가능성 있음
가족 간 거래 시 유의점	시세와 거래가액의 차이, 증여 의심시 세무조사 대상될 수 있음
대출 유지 조건	거주 요건, 소유권 유지 조건 등 위반 여부 확인 필요
증여세 부과 기준	5,000만 원 초과 시 수증자(받는 사람)에게 증여세 발생
금융기관 통보 가능성	등기 시 금융기관 자동 알림 시스템으로 전환 사실 통지됨

 

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